Notowania WIG-nieruchomości są na najwyższych poziomach od 2008 roku. Do akcji deweloperów mieszkaniowych przyciąga inwestorów perspektywa wysokich dywidend w 2024 i zapewne w kolejnym 2025 roku. Są jednak sygnały, że perspektywy dla deweloperów w kolejnych latach już mogą nie być tak optymistyczne.
Wyższe ceny mieszkań, rekordowe marże, zadowalające, jak na rozpoznawaną sprzedaż mieszkań jeszcze z kryzysowego 2022 roku, wyniki finansowe i dużo lepsza sprzedaż w 2023 roku sprawiają, że indeks WIG-nieruchomości bije rekordy. Pierwsze miesiące pod względem sprzedażowym 2024 roku prezentują się dobrze, ale rosnąca podaż mieszkań, przy słabnącym popycie oraz presji na marże, przez rosnące ceny budów, mogą w perspektywie kwartałów obniżyć wyniki finansowe spółek. Jednak ten scenariusz, jeżeli się zrealizuje, to nastąpi z pewnością później, chwilowo inwestorzy patrzą na sektor optymistycznie. W najbliższym czasie kolejni deweloperzy będą publikować wyniki finansowe za 2023 r. i deklarować dywidendy. Dom Development i Atal pokazały, że ma się z czego cieszyć, a minione kwartały okazały się pod wieloma względami rekordowe. Pierwszy deweloper już wypłacił zaliczkową dywidendę pod koniec 2023 roku, a Atal rekomenduje przeznaczenie wypłaty najwyższej nominalnej wartości zysku na dywidendę.
Zobacz także: Dywidenda z Atal będzie w 2024 roku rekordowa. Zarząd zarekomendował ile zysku chce wypłacić akcjonariuszom
To wszystko sprawia, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy notowana WIG-nieruchomości wzrosły prawie 40%. Co ta hossa może oznaczać w kolejnych miesiącach? Zainteresowanie mieszkaniami nie gaśnie, mimo, że kredyty straciły na atrakcyjności i nie możemy oczekiwać obniżek stóp procentowych w perspektywie najbliższych kwartałów. Sentyment podtrzymuje zapowiedź nowego programu kredytowego, chociaż wiemy, że skorzystają z niego nieliczni. Nawet presja na stawki najmu nie gasi popytu na mieszkania. Jednak inwestorzy zacierają ręce i czekają na dywidendy z zysków za 2023 r., które mogą być rekordowe.
Notowania WIG-nieruchomości
Zobacz także: Ceny mieszkań wzrosły za szybko, to wcale nie cieszy deweloperów mówi Jarosław Szanajca prezes Dom Development
Indeks wysoko i co dalej
Notowania WIG-nieruchomości ciągle wysoko, oznacza to że spółki deweloperskie notowane na warszawskiej giełdzie mają się dobrze. Można powiedzieć, że za większością z nich dobry rok, o czym będziemy się przekonywać w kolejnych tygodniach. To, że 2023 r. był tym szczęśliwym pokazała już spółka Dom Development, największy deweloper na polskim rynku. W minionym roku grupa przekazała najwyższą w historii liczbę mieszkań, wypracowała rekordowy zysk netto (460 mln zł +12% r/r). Wypłaciła najwyższą do tej pory dywidendę z zysków za 2022 r. A na koniec roku w sprzedaży miała dostępnych 2,4 tys. mieszkań, co pokazuje, że znacząco wzmocniona została oferta.
„Rok 2023 był okresem wyraźnego ożywienia popytu na mieszkania, co sprzyjało osiągnięciu bardzo dobrych wyników przez naszą organizację – dewelopera o ugruntowanej pozycji, silnej marce, cieszącego się dużym zaufaniem klientów i dysponującego atrakcyjną ofertą. W minionym roku umocniliśmy pozycję lidera rynku mieszkaniowego w Polsce, sprzedając 3 906 lokali netto, tj. o 26% więcej niż w 2022 roku. Wynik sprzedażowy naszej Grupy był jednocześnie o ponad 1 000 lokali wyższy niż sprzedaż na rzecz klientów detalicznych osiągnięta w minionym roku przez drugiego największego gracza na polskim rynku” – wskazał Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu Dom Development.
Możemy przypuszczać, że reszta spółek również będzie miała dobre, o ile nie bardzo dobre wyniki za 2023 r. To ważne, bo to jeden z czynników, który utrzymuje indeks wysoko.
Co jeszcze? Z pewnością ważną wskazówką jest zachowanie rynku kredytów mieszkaniowych. Ten mniej więcej od wakacji 2023 do stycznia 2024 przeżywał prawdziwy rozkwit. W sumie to nieprawdziwy, tylko podgrzany programem Bezpieczny Kredyt 2%. Z kolei już w lutym liczba wnioskujących o hipoteki spadła o ponad 50%.
W ostatnim roku korzystniejsze stały się również podstawowe kredyty mieszkaniowe, a to za sprawą złagodzenia rekomendacji S przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ten niewątpliwy popyt wpłynął na dostępność mieszkań, która spadła oraz na ceny mieszkań, te wzrosły.
Według danych Narodowego Banku Centralnego (NBP), średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w 7 największych miastach wzrosły o 11% r/r., ofertowe wzrosły o 16% w tym samym okresie, a średnia cena mkw. uplasowała się na poziomie 13,5 tys. zł. Oczywiście najdrożej w IV kw. było w Warszawie, gdzie średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła 14,8 tys. zł.
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych NBP
Możemy więc oczekiwać, że jeszcze przez chwilę indeks będzie wysoko, spółki rozliczą i zamkną 2023 r. W kolejnych kwartałach rynek mieszkaniowy powinien iść w stronę stabilizacji, to utrzyma indeks jeszcze na wysokim poziomie. Zagrożeniem będzie sprzedaż i wyniki za 2024 r.
