Jaką część kapitału powinno się przeznaczyć na zakup nieruchomości? Kiedy najlepiej kupować nieruchomość, na jakim etapie życia? Jakie są żelazne zasady inwestowania na rynku real estate? Oto kilka porad od guru inwestowania Warrena Buffetta.
Ceny nieruchomości w Polsce drożeją od kilku lat. Ba, można powiedzieć, że długoterminowy trend wzrostowy trwa tak naprawdę od początku III RP. Polacy szczególnie kochają mieszkania – traktują je jako długoterminową lokatę kapitału. Media już od dwóch lat prześcigają się w publikowaniu złowieszczych prognoz kiedy ten boom na nadwiślańskim rynku nieruchomości się skończy, a jego końca nie widać.
Coraz większe grono ekspertów wskazuje jednak, że na polskich nieruchomościach powoli formuje się bańka cenowa. Co prawda w ostatnich latach wynagrodzenia rosły, podobnie jak tempo wzrostu gospodarczego, co oczywiście jest odzwierciedlone w cenach nieruchomości, ale z drugiej strony 12 000 zł za m.kw. nowego mieszkania na warszawskim Tarchominie to już na zdrowy rozum po prostu dużo – takie oferty pokazują, że rynek robi się rozgrzany do czerwoności.
1. Indeks cen nieruchomości mieszkalnych w Polsce
Zobacz także: KNF ostrzega przed inwestowaniem w condo hotele. Po tym jak ostrzegał przed inwestowaniem w Bitcoin pękła bańka na rynku kryptowalut
Na nieruchomość powinno iść 10% kapitału
Kupno domu czy mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji, jakie podejmujemy w swoim życiu. Warto w tej materii słuchać autorytetów. Sprawdźmy co o kupowaniu nieruchomości mówi największy inwestor na świecie: Warren Buffett.
Zdaniem Buffetta, ludzie powinni się skupiać w pierwszej kolejności na budowaniu swojego majątku, a nie na kupowaniu domu czy mieszkania, tym bardziej na kredyt. Jego zasada – którą podzielił się podczas spotkania z akcjonariuszami Berkshire Hathaway w 1998 roku – jest bardzo surowa. Według wyroczni z Omaha zakup domu czy mieszkania powinien zostać dokonany dopiero wtedy, gdy wartość nieruchomości stanowi 10% posiadanego bogactwa.
Podczas tamtego walnego zgromadzenia padło z widowni pytanie: a kiedy generalnie jest najlepszy czas na zakup nieruchomości? Buffett odpowiedział, opowiadając historię ze swojego życia.
- Tuż po ślubie mieliśmy z żoną około 10 000 USD oszczędności. Powiedziałem do Susie: masz wybór. Albo kupimy dom i wyczyszczę się z kapitału i wtedy będę pozbawiony narzędzi do dalszego bogacenia się, czy też poczekamy cierpliwie jakiś okres i kupimy wtedy większy dom. Moja żona okazała się bardzo rozsądna i wybrała to drugie rozwiązanie. Ślub wzięliśmy w 1952 roku, a już w 1956 zaczęliśmy rozglądać się za odpowiednią nieruchomością. Przeznaczyłem na jej zakup 10% naszego kapitału, a resztę mogłem inwestować – powiedział Buffett.
2. Dom Warrena Buffetta w Omaha
Zobacz także: Berkshire Hathaway wchodzi do Dubaju. Warren Buffett stawia na przecenione nieruchomości
Zasady Warrena Buffetta – inwestowanie w nieruchomości
Oczywiście, należy pamiętać o tym, że Buffett jak na owe czasy dysponował sporym kapitałem, a amerykańskie akcje drożały wtedy jak na drożdżach. To dzięki temu z nadspodziewaną łatwością, w ciągu 4 lat, zrealizował swój ambitny plan.
Tym niemniej, ostrożne podejście w zakresie inwestowania w nieruchomości, czy przy zakupie mieszkań na górce cenowej, jest mile widziane. Przed podjęciem takiej decyzji powinno się bowiem wziąć pod uwagę następujące czynniki:
- wysokość oszczędności,
- wysokość zarobków i perspektywy dla kariery,
- moment cyklu koniunkturalnego,
- trendy cenowe na rynku nieruchomości,
- perspektywy dla kosztu pieniądza (stop procentowych),
- stopę zwrotu z wynajmu (jeśli nieruchomość jest inwestycją).
Co ciekawe, z licznych wypowiedzi Buffetta wynika, że jeśli chodzi o zakup nieruchomości na wynajem, to radzi on kupować już istniejącą i wynajmowaną nieruchomość, o znanej stopie zwrotu z najmu. Podkreśla, że próba kupienia nieruchomości na podstawie przeświadczenia o tym, że znajduje się ona w dobrej lokalizacji, a więc będzie przynosiła duży dochód, niekoniecznie może zdać egzamin, bo to czysta spekulacja.
Dwie inne cenne porady Buffetta – kup i trzymaj przez wieczność oraz kupuj tylko to, co rozumiesz – również można zastosować w odniesieniu do inwestowania w nieruchomości. By inwestować w mieszkania na wynajem warto znać lokalny rynek oraz przebadać najbliższe otoczenie nieruchomości. Warto w nią zainwestować w bardzo długim horyzoncie czasowym, bo to obniża ryzyko.
Źródła grafik: 1. Eurostat / Trading Economics, 2. Wikipedia
