Pod koniec tego roku coraz mocniej będziemy odczuwać ograniczenie podaży na rynku mieszkaniowym oraz wysoki popyt, zarówno gotówkowy, jak i kredytowy. Średni wzrost cen transakcyjnych mieszkań ma wynieść od 10 do 15%. Jednak, analitycy PKO BP wskazują na tendencje, które mogą hamować wzrost cen.
W ostatnich miesiącach obserwowaliśmy ożywienie na rynku kredytów hipotecznych, powrót do tendencji wzrostowych cen mieszkań. Zespół analiz nieruchomości PKO Banku Polskiego przewiduje, że od III kw. br. do II kw. 2024 r. średnie ceny transakcyjne wzrosną nawet o 15%. Z kolei malejąca liczba wydanych pozwoleń na budowę w ciągu ostatniego roku zapowiada dalsze ograniczenia w podaży.
Najnowszy raport @PKO_Research dotyczący rynku nieruchomości.
— Tomek Narkun (@TomekNarkun) September 25, 2023
W 2q23 nastąpiło ożywienie sprzedaży kredytów mieszkaniowych, silniejsze w przypadku kredytów na mieszkania z rynku pierwotnego.
W perspektywie roku (3q23-2q24) oczekują wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań…
Zobacz także: Deweloperzy odpowiadają na popyt, w sierpniu rozpoczęli o około 50% więcej budów mieszkań, niż przed rokiem
Ceny mieszkań dalej rosną
Od II kw. br. obserwowaliśmy znaczne ożywienie na rynku mieszkaniowym. Widać to po wzroście sprzedaży kredytów mieszkaniowych, szczególnie na mieszkania z rynku pierwotnego. W miastach wojewódzkich rosnący trend cen mieszkań w II kw. wzmocnił się o około 7-11%. W odniesieniu do I kw. ceny najmocniej wzrosły w Warszawie.
Źródło: Rynek Mieszkaniowy 3q23, analiza PKO BP
„W odniesieniu do 1q23 ceny transakcyjne w 2q23 wzrosły silniej w Warszawie, w pozostałych miastach wojewódzkich wzrost był umiarkowany. Silny wzrost liczby transakcji r/r ilustruje ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych w 1h23 – po wyhamowaniu spadku liczby transakcji w 1q23, w 2q23 nastąpił ich wzrost r/r, jak i q/q. Po „zamrożeniu” rynku w 2022 (w miastach wojewódzkich głębokie spadki sprzedaży), w 1h23 liczba transakcji silnie wzrosła, szczególnie na rynku pierwotnym w największych miastach, na rynku wtórnym ożywienie jest mniejsze” – napisano w raporcie Rynek Mieszkaniowy 3q23, Analizy Nieruchomości PKO BP.
Poruszenie potwierdzają również dane Biura Informacji Kredytowej (BIK), według nich w sierpniu br. wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o około 300% r/r., a o finansowanie wnioskowało niespełna 40 tys. osób, co poprawiło wynik o 214% r/r. „Poprawa wynika ze wzrostu liczby wnioskujących – zainteresowanych programem „Bezpieczny kredyt 2%”, a także niekwalifikujących się do programu, ale z większą zdolnością kredytową po złagodzeniu rekomendacji KNF” – czytamy w analizie.
Jednak stan podaży obrazuje oferta deweloperska, która w 6 największych aglomeracjach na koniec czerwca zmalała do 40,6 tys. mieszkań, wobec 43,6 na koniec I kw. Najsilniejsze spadki zauważono w Krakowie (-17%) i Warszawie (-12%). Jak pokazują analitycy w raporcie, wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego w II kw. wskazuje na kontynuowanie trendu spadkowego liczby mieszkań w budowie.
Z kolei koszty budowy w minionych kwartałach rosły wyraźnie wolniej. „Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów wg bieżących stawek kosztorysowych Sekocenbud w 2q23 rosły wyraźnie wolniej – o 4-13% r/r zależnie od obiektu (vs 17-19% r/r w 1q23). Niemniej koszty budowy są wysokie z uwagi na wzrost cen materiałów budowlanych i wykonawstwa oraz wysokie ceny nośników energii” – napisano w analizie PKO BP.
Zobacz także: Liczba mieszkań na sprzedaż w dużych miastach spada w ekspresowym tempie. Najszybciej z oferty deweloperów znikają mieszkania za 400 tys. zł
Oczekiwania dalszych wzrostów cen mieszkań
Analitycy przewidują, że od III kw. br. do 2 kw. 2024 r. średnie ceny transakcyjne mieszkań wzrosną o około 15%. Po stronie rosnącego popytu stoi silna obniżka stóp procentowych oraz zapowiedź kontynuacji cyklu obniżek. Oczywiście chwilowy, ogromny sukces programu Bezpieczny Kredyt 2%. Co ciekawe, realny spadek cen mieszkań, który wpłynie na dostępność mieszkań i poprawę relacji ich cen do dochodów.
„Tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez: (1) możliwy spadek dostępności mieszkań – wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań; (2) stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego” – czytamy w publikacji.
