Nie możemy spodziewać się spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym, a cykl obniżek stóp procentowych NBP rozpocznie się w dugiej połowie 2023 r. Przewidywania deweloperów na nadchodzący rok są bardzo ostrożne.
Mijający rok nie był łatwy dla rynku nieruchomości w Polsce, a pomimo dobrych wyników, deweloperzy musieli ograniczać nowe inwestycje. Zapytaliśmy, jak zapatrują się na przyszły rok, czy ceny mieszkań będą nadal spadać? Czy możliwe są konsolidacje na rynku deweloperskim? Kto będzie główną siłą popytową w 2023 r. ? Postaramy się odpowiedzieć na te pytania.
Zobacz także: Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w tym roku miał pod górkę, o to kilka najważniejszych wydarzeń
Ceny mieszkań nie spadną
Jak wynika z ostatnich danych Expandera i Rentier.io ceny mieszkań w maju br. spadły w Polsce średnio o 3,4%. Jednak jak już pisaliśmy, nie możemy się spodziewać większych wyprzedaży na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Obniżek cen mieszkań nie spodziewa się jeden z największych ogólnopolskich deweloperów Atal. Prezes spółki wskazuje, że na zamrożenie cen ma wpływ wciąż presja na koszty budowy, ale również obserwowane już od dłuższego czasu ograniczanie podaży mieszkań.
„W 2023 r. nie spodziewamy się obniżek cen mieszkań, sami też nie widzimy ku temu warunków. Zwłaszcza dotyczy to największych miast i aglomeracji, na których koncentruje się nasza działalność. Na zamrożenie cen wpływ ma wciąż duża presja na koszty budów, a także systematyczne ograniczanie podaży mieszkań, który to proces już jest bardzo widoczny. Wytworzenie produktu w naszej branży trwa ok. 2 lat, zatem decyzje o wstrzymaniu budów będą miały konsekwencje już w 2023 r., a także kolejnych latach, jeżeli sytuacja się nie zmieni.” – powiedział Zbigniew Juroszek, prezes Atal.
Miejsca na istotne obniżki nie widzi także dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska, Tomasz Łapiński. Wskazuje, że pomimo tego, że widzimy małe obniżki cen, to nie można ocenić tej sytuacji jako stabilnej, a mniejsza liczba nowo rozpoczynanych budów nie pozostawi pola do spadków cen.
„Ceny mieszkań to dziś przede wszystkim rosnące koszty operacyjne, m.in. wynagrodzeń czy energii, a także koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa. Przyznajemy, że tempo wzrostów w ostatnim czasie hamuje, niestety trudno określić obecną sytuację jako stabilną i przewidywalną jak w ostatnich latach. Przy mniejszej liczbie nowo uruchamianych budów, którą na pewno będziemy notować również w przyszłym roku, deweloperzy nie mają przestrzeni na istotne obniżki.” – powiedział Tomasz Łapiński.
Źródło: Cordia Polska
I dodał, że według przewidywań rynku, ceny za rok-dwa znowu skoczą. „Co więcej, wśród ekspertów rynkowych przeważają szacunki, że za rok-dwa ceny mieszkań znów będą wyższe. Jeśli chodzi o oczekiwania wobec nowego roku – podchodzimy do nich z ostrożnością, podobnie zresztą jak do prognoz. To szczególnie istotne, kiedy na rynek wpływa tak wiele trudnych do przewidzenia czynników, jak wojna w sąsiednim kraju czy kryzys energetyczny.”
Według prezesa Juroszka odbudowa popytu na rynku nieruchomości zależy od wielu czynników, które muszą zostać spełnione. Mowa m.in. o poziomie stóp procentowych NBP, warunków dotyczących udzielanych finansowań oraz wsparcia ze strony państwa. Skumulowana poprawa tych elementów może być bodźcem, który poprawi popyt mieszkaniowy w 2 połowie 2023 r. Ważną zmianą obserwowaną przez zarówno klientów, jak i deweloperów będzie przemiana wskaźnika WIBOR na WIRON.
„Odbudowa popytu na rynku mieszkaniowym zależy od kliku kluczowych czynników, tj. poziomu stóp procentowych, restrykcyjności w zakresie udzielania finansowania oraz systemowego wsparcia ze strony państwa w postaci jakiegoś nowego programu mieszkaniowego. Pozytywny miks tych czynników może dać impuls popytowy już w drugiej poł. 2023 r. W wariancie pesymistycznym musimy założyć, że zajmie to więcej czasu. Z zainteresowaniem będziemy śledzić wdrażaną przez banki zamianę wskaźnika WIBOR na WIRON.” – tłumaczy prezes Atal.
Tomasz Łapiński, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w spółce Cordia Polska, zauważa, że zmiana indeksów, będzie szczególnie korzystna dla nowych kredytobiorców. Ale podkreśla, że nie zmniejszy to niepewności wśród potencjalnych klientów co do kształtowania rat w przyszłości. Przypomina również o rekomendacji S wydanej przez KNF.
„Historycznie wartość wskaźnika WIRON była zawsze niższa niż wartość WIBOR. To oznacza, że zmiana będzie korzystna dla nowych kredytobiorców. Jeżeli tylko banki nie zmienią swojej prowizji, ich nowi klienci będą mogli liczyć na mniejsze raty, a ich zdolność kredytowa będzie wyższa. Oczywiście należy brać też pod uwagę rekomendację KNF, niemniej „wymiana” wskaźników powinna skutkować pewnym wzrostem akcji kredytowej. Nadal jednak o kredyt będzie trudno, a na rynku będą dominować klienci gotówkowi. Zamiana wskaźnika nie zmniejszy jednak niepewności wśród kredytobiorców co do kształtowania się rat w przyszłości i mimo pewnej, oczywistej ulgi, nie wpłynie, moim zdaniem, na istotne zwiększenie zainteresowania kredytami hipotecznymi.” – skomentował Tomasz Łapiński.
Zobacz także: ING Bank Śląski jako pierwszy zawiesza sprzedaż kredytów w oparciu o zmienne oprocentowanie i przechodzi na stawkę WIRON
Obniżenie stóp procentowych mogłoby uwolnić rynek klientów kredytowych
Od października ub.r. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) prowadzi cykl podwyżek stóp procentowych NBP. Na ten moment cykl jest w zawieszeniu, a ostatnia podwyżka miała miejsce we wrześniu, w jej wyniku aktualna stopa referencyjna wynosi 6,75%. Decyzje banku centralnego skutecznie wyhamowały popyt na kredyty mieszkaniowe w Polsce.
Jak wskazuje Tomasz Łapiński ze spółki Cordia, doprowadziło to do tego, że mieszkania obecnie kupują głównie klienci gotówkowi lub ci, którzy w niewielkim stopniu muszą wspierać się kredytem. Zauważa, że rozpoczęcie cyklu obniżek stóp NBP uwolniłoby klientów kredytowych. Zarówno Tomasz Łapiński, jak i prezes Atal wskazują, że jest to bardziej prawdopodobne po drugiej połowie 2023 r.
„Wysokie stopy procentowe to czynnik, który drastycznie wyhamował akcję kredytową. W związku z tym dzisiaj mieszkania kupują głównie klienci gotówkowi, często w formie lokaty kapitału. Obniżenie stóp mogłoby więc przynieść realną zmianę na rynku nieruchomości poprzez „uwolnienie” na rynek klientów kredytowych. Tego jednak możemy spodziewać się prawdopodobnie dopiero w końcówce roku. Warto podkreślić, że w sytuacji, w której na rynku dominują klienci gotówkowi, lepiej radzą sobie rynki dużych miast – takich, w jakich działa Cordia.” – powiedział przedstawiciel Cordia.
„Trudno jednoznacznie wskazać, ale jeżeli inflacja znajdzie się w odwrocie w kolejnych miesiącach, a jednocześnie dynamika PKB będzie dalej się obniżać, to pewnie RPP będzie bardziej skłonna rozpocząć cykl obniżek w drugiej połowie roku.” – wskazuje Zbigniew Juroszek.
Na politykę kredytową banków najmocniej wpłyną decyzje banku centralnego i prognozy dla gospodarski. Jak wskazuje Łapiński, na razie nic nie wskazuje aby zmiany miały nastąpić.
„Na politykę kredytową banków ma wpływ wiele różnych czynników. Najważniejsze to decyzje NBP w zakresie polityki pieniężnej i prognozy dla gospodarki. Liczą się też ryzyka indywidualne: sytuacja kapitałowa banku, sytuacja największych kredytobiorców czy udział kredytów zagrożonych w portfelu. Na razie nic nie zapowiada tego, żeby banki miały łagodzić politykę kredytową. Wręcz przeciwnie, ostatni kwartał 2022 r. jest kolejnym z rzędu, w którym polityka została zaostrzona – zarówno w obszarze kredytów mieszkaniowych, jak i kredytów dla firm.” – wyjaśnia dyrektor zarządzający Cordia Polska.
Zobacz także: W 2022 roku banki udzielą najmniej kredytów hipotecznych od 20 lat, wynika z danych ZBP
Spowolnienie na rynku budowlanym
Problemy na rynku nieruchomości są widziane już w wielu segmentach. Spółki spodziewają się stabilizacji oraz lekkiego spadku cen, ale ciężko im stwierdzić, że ta zmiana nastąpi w nadchodzącym roku. Duże, stabilne firmy sobie radzą i są przygotowane na dalsze spowolnienie na rynku budowlanym.
„W dłuższej perspektywie rzeczywiście możemy spodziewać się stabilizacji lub nawet niewielkiego spadku kosztów w budownictwie. Trudno jednak stwierdzić, czy ta zmiana nastąpi już w 2023 roku. Ceny materiałów budowlanych nadal zachowują się w sposób trudny do przewidzenia, co generuje liczne trudności po stronie deweloperów: z jednej strony z oszacowaniem kosztów inwestycji, a z drugiej – z zakontraktowaniem robót.” – wyjaśnia przedstawiciel Cordia.
Atal wspomina nawet o możliwych konsolidacjach, w tej kwestii pozostaje obserwować ruch największych graczy w kolejnych miesiącach.
„Średnie i mniejsze firmy deweloperskie już zastopowały swoją aktywność lub właśnie to robią. Wysokie koszty pozyskania kapitału dla takich firm oraz niska dostępność hipotek dla nabywców sprawiają, że ich działalność jest nieopłacalna. Rentowność będą mogły utrzymać wyłącznie tacy deweloperzy jak ATAL, którzy mogą działać bez zewnętrznych źródeł kapitału oraz mają szeroką ofertę dla różnych segmentów rynku. Możliwe są konsolidacje w branży.” – powiedział Juroszek.
Źródło: Atal
Zobacz także: Kryzys w budowlance. Rozpoczęte budowy - spadek o 25% rok do roku w okresie od stycznia do października 2022
Deweloperzy nie spodziewają się boomu na rynku najmu instytucjonalnego
Pomimo wielu dużych transakcji sprzedaży w segmencie najmu instytucjonalne w Polsce, przedstawiciele branży deweloperskiej nie przewidują, aby polski rynek został zdominowany przez fundusze PRS. W opinii prezesa Juroszka polski rynek nie zostanie zdominowany przez transakcje PRS, a głównym odbiorcą nadal będzie klient indywidualny.
„Nie uważamy, że polski rynek zostanie zdominowany przez tego typu transakcje. Długoterminowo to klient indywidualny pozostanie głównym graczem.” – powiedział stanowczo prezes spółki Atal. I dodał, że nie spodziewa się dużych zmian w tym segmencie względem bieżącego roku.
Podobnego zdania jest przedstawiciel Cordia Polska. Uważa on, że najem instytucjonalny w Polsce jest mało popularny. Dodał, że spółka przygląda się transakcjom, które zachodzą na naszym rynku i rozważają wejście w segment PRS, jednak w Polsce nie jest to ich cel.
„Najem instytucjonalny jest wciąż na tyle mało rozpowszechniony w Polsce, że również jego wpływ na rynek jest niewielki. Oczywiście w Cordia Polska też przyglądamy się zakupom funduszy i kiedy tylko przygotujemy odpowiednie projekty, z pewnością rozważymy wejście w PRS. Na innych rynkach Cordia już prowadzi rozmowy z funduszami. Jednak w Polsce nie jest to nasz cel na kolejny rok.” – powiedział dyrektor zarządzający w Cordia Polska.
Łapiński zwraca także uwagę na to, że jeśli doniesienia o podatku od „hurtowego” zakupu mieszkań wejdą w życie, mogą przynieść skutek odwrotny od zamierzonego. Podaż spadnie, a ceny będą windowane.
„[…] U podstaw tego działania leży założenie, że zakupy instytucjonalne windują ceny mieszkań i sprawiają, że są one mniej dostępne dla klientów indywidualnych. Zmniejszenie atrakcyjności inwestycji w oczach funduszy ma więc chronić kieszenie Polaków. Moim zdaniem jest odwrotnie – zwłaszcza w obecnej sytuacji rynkowej. Również eksperci zgadzają się, że długoterminowo podatek może przynieść odwrotny efekt: zmniejszyć podaż, a w konsekwencji stymulować dalszy wzrost cen mieszkań. Poza tym na rynku najmu jest wciąż mało dostępnych ofert, a czynsze osiągają rekordowe stawki. Sprawnie działający rynek najmu instytucjonalnego mógłby tę sytuację ustabilizować, z korzyścią dla najemców.” – wyjaśnił Tomasz Łapiński.
Uważa również, że zainteresowanie zagranicznych funduszy zakupami w Polsce spada i jest to spowodowane dużymi kosztami finansowania oraz trudności w określaniu kosztów. Ryzykowane jest dla inwestorów także to, że graniczymy z Ukrainą – co wpływa na niepewną sytuację geopolityczną.
„[…] Inwestorów „odstraszają” od nas m.in. wysokie koszty finansowania i trudności w określeniu kosztów. Niestety też coraz częściej Polska jest postrzegana jako kraj podwyższonego ryzyka w kontekście geopolitycznym. Trudno powiedzieć, czy ta sytuacja odwróci się w 2023 r.” – kończy Łapiński.
