W 2021 roku zaciągnęliśmy jako Polacy ponad 270 tys. kredytów hipotecznych o łącznej wartości prawie 89 mld zł. To 40% więcej, niż w 2020 r. Tak mówią dane HRE Investments.
Od października 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej (RPP) co miesiąc podwyższała stopy procentowe. Obecnie wynoszą one 2,25%. To znacząco wpłynie na wysokość rat m.in. kredytów mieszkaniowych, a szczególnie mocno uderzy w osoby, które mają kilka hipotek.
Rosnące stopy procentowe oraz WIBOR mogą podwyższyć raty pożyczek o 35-40% z rekordowo niskich poziomów, jakie rejestrowaliśmy w okresie od czerwca 2020 do września 2021 r.
Są kredytobiorcy, którzy mają więcej niż jeden kredyt hipoteczny
Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) pod koniec 2021 roku ponad 3 mln osób spłacało jeden kredyt hipoteczny w złotówkach. Dwa kredyty w polskiej walucie spłaca 256 tys. kredytobiorców. Trzy i cztery hipoteki reguluje kolejno 27,5 tys. i 4 tys. osób. Najmniej jest osób pokrywających 5 i więcej niż 6 finansowań, jest to odpowiednio 870 i 523.
W przypadku osób posiadających kilka hipotek, łączny wzrost rat może wynieść nawet kilka tysięcy w skali miesiąca. Na niekorzyść tego typu inwestorów działają na pewno rosnące stopy procentowe oraz inflacja. A także zasady Polskiego Ładu, które uderzają bezpośrednio w lepiej zarabiających.
Z drugiej strony, stabilizuje się rynek najmu, a stawki przewyższają już te sprzed pandemii. Rosną również wynagrodzenia, które są już wyższe o tych sprzed dekady o ponad 60%.
Na pewno prościej będzie osobom, które wzięły kredy we dwoje. Oznacza to mniejsze ryzyko kredytowe, niż w przypadku kilku hipotek spoczywających na barkach jednego kredytobiorcy.
Obliczając zdolność kredytową bank nie uwzględnia dochodów z najmu
Warto zaznaczyć, że banki bardzo restrykcyjnie podchodzą do klientów, którzy ubiegają się kredyty mieszkaniowe, mają już aktywne hipoteki. Banki mogą w takich przypadkach wymagać również wyższego wkładu własnego, sięgającego nawet 40-50%, ale nie uwzględniają w zdolności kredytowej, posiadanych już dochodów z najmu.
Jednak nie wydaje się, aby inwestorzy posiadający kilka mieszkań na kredyt, mieli problem ze spłatą tych zobowiązań. Duża część tych finansowań została udzielona w momencie, kiedy mieszkania były dużo tańsze.
„Banki nie powinny osobom prywatnym uwzględniać dochodów z najmu do zdolności kredytowej, więc skoro ktoś uzyskał kilka kredytów hipotecznych, to — biorąc pod uwagę bardzo ostrożne podejście banków do takich sytuacji — musiał mieć wysokie dochody, dobrą sytuację finansową i przyzwoity wkład własny” — mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
Jak podkreśla analityk HRE Investments, osoby podsiadające kilka kredytów mieszkaniowych i wynajmujące te inwestycje, które popadłyby w problemy finansowe, powinny szybko sobie z nimi poradzić. Mają w końcu zabeczenie w formie tych mieszkań, które w kryzysowej sytuacji można by sprzedać.
Zobacz także: WIBOR wciąż rośnie, banki są pewne kolejnych podwyżek stóp
Koszty najmu będą sprzyjać kredytowym inwestorom
Powrót koniunktury spowodował, że stawki najmu wróciły do poziomu sprzed pandemii, było to widoczne jeszcze w ub.r. Stawki idą do góry za sprawą wysokiego popytu, podatków, inflacji oraz rosnących kosztów.
Według danych HRE, na największych polskich rynkach za najem należy zapłacić już 12% więcej niż przed rokiem. W trendzie wzrostowym utrzymują się małe mieszkania, jak kawalerki (+16%) i lokale dwupokojowe (+13%).
Możemy się spodziewać dalszych wzrostów, a ta tendencja będzie sprzyjać inwestorom kredytowym.
Zobacz także: Stawki najmu mieszkań w polskich miastach rosną i powracają do poziomu sprzed pandemii. Wzrost jest jednak wolniejszy niż raty kredytu
Ceny mieszkań w Polsce nie przestają rosnąć
Mówiąc o kredytach mieszkaniowych, nie sposób nie wspomnieć o cenach mieszkań w Polsce. Według danych NBP, stawki w miastach wojewódzkich są najwyższe w historii. Największe wzrosty widać w Krakowie oraz Wrocławiu, w tych miastach ceny za m.kw. poszły w III kw. 2021 w górę o 1 200-1 300 zł. Silny trend wzrostowy widoczny jest również w Zielonej Górze, która należała raczej do grona tańszych miast. W miastach takich jak Białystok, Gdańsk, Katowice, Kielce, Łódź Rzeszów czy Warszawa, stawki za metr kwadratowy wzrosły o około 500 zł we wskazanym okresie.
Przewiduje się, że ceny na rynku mieszkaniowym nadal będą rosły, jednak wolniej niż dotychczas. „W nadchodzących kwartałach ceny mieszkań pozostaną w słabnącym trendzie wzrostowym – dotychczasowy silny popyt na mieszkania będzie osłabiany kolejnymi podwyżkami stóp procentowych NBP. Wysokie ceny, zwłaszcza w krótkim okresie, będzie podtrzymywać wciąż wolno rosnąca podaż, istotnie warunkowana czynnikami strukturalnymi (ograniczoną dostępnością działek budowlanych i wysokimi kosztami budowy)” - podali w raporcie analitycy Centrum Analiz PKO BP, którzy oczekują w całym roku wzrostu cen o ok. 5 proc.
